Um tema que gera bastante conflitos nas relações locatícias é o reajuste de aluguel, principalmente se considerarmos as acessões e as benfeitorias realizadas pelo locatário no curso do contrato de locação. Em tais casos surge a pergunta, é possível, no momento do reajuste do aluguel, refletir o valor patrimonial do imóvel considerando, inclusive, em seu cálculo, as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário com autorização do locador?
Pois bem.
A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, composta pelos 15 ministros mais antigos e responsável por decidir recursos quando há interpretação divergente dos órgãos especializados do próprio Tribunal, finalmente se debruçou sobre o tema no julgamento do EREsp 1.411.420-DF, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, e pacificou seu entendimento.
No caso em análise, é importante esclarecer que a ação revisional é o instrumento judicial adequado para tratar das hipóteses em que não há acordo entre locador e locatário sobre o valor do aluguel.
Nessa toada, com base na autonomia privada, o locador e o locatário podem se ajustar a fim de que (a) os gastos relativos à acessão sejam descontados do valor do aluguel por determinado tempo, (b) a acessão seja custeada por apenas uma parte, renunciando-se à indenização correspondente ao investimento e (c) a acessão seja realizada por investimento exclusivo de uma das partes com a devida indenização ao final do contrato à parte investidora.
Apesar disso, é corriqueiro o desentendimento entre as partes, não havendo um consenso quanto ao que seria o valor justo à título de revisão de aluguel, fato que sempre culminou numa alta judicialização das demandas em torno desse tema, que, inclusive, possuía entendimentos dissonantes nos Tribunais Pátrios, dentre eles, no próprio STJ.
Finalmente, no ano de 2020, a Corte Especial do STJ decidiu que, nas ações revisionais, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive decorrente de benfeitorias e acessões nele realizadas pelo locatário, pois estas incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem.
Para tanto, afirmou que o artigo 19 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), que dispõe que locador ou locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, não se limita aos elementos externos do contrato, como o desenvolvimento da região em que se localiza o imóvel.
Isto é, para a preservação do equilíbrio contratual é imprescindível considerar todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário, dentre elas, eventual valorização do imóvel decorrente de nova edificação realizada pelo locatário com a anuência do locador.
Por tais razões, principalmente quanto aos riscos que são inerentes à elaboração e à revisão de um contrato, é de extrema importância, antes de celebrar um acordo por escrito, a contratação de um escritório de advocacia especializado a fim de que seja realizada uma assessoria jurídica customizada e consultiva.
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