Escolha uma Página

As construtoras de imóveis residenciais usualmente celebram contratos de financiamento com uma instituição bancária (agente financeiro) a fim de possuir lastro para o início dos trabalhos do empreendimento a ser erguido.

Para tanto, é comum que celebrem um pacto acessório à alienação fiduciária no qual dão, em garantia, algumas unidades habitacionais.

Mas, imaginemos uma situação em que uma pessoa física celebre um contrato com a construtora a fim de realizar a compra de uma das unidades habitacionais do empreendimento e, após a quitação da dívida, não consiga a escritura definitiva de compra e venda do imóvel, tendo em vista que o bem havia sido dado em garantia em virtude da alienação fiduciária acima mencionada.

É possível requerer judicialmente a baixa da alienação fiduciária existente e a escritura definitiva para realizar o registro do imóvel?

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.576.164/DF, de relatoria da Ministra Nancy Andrigui, decidiu que “a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do imóvel”.

Para tanto, sustentou que deve ser aplicada por analogia o raciocínio da Súmula 308 do STJ, que aduz: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

A intenção da súmula é de proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu com os termos do contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, o que também é esperado da construtora diante das obrigações avençadas junto ao financiador, que deveria quitar as parcelas do financiamento e, consequentemente, tornar o imóvel negociado livre de qualquer ônus.

No caso da súmula, o instituto previsto é da hipoteca, no qual existe um ônus real sobre coisa alheia, contudo, o bem não é retirado da esfera patrimonial do devedor; enquanto na alienação fiduciário sobre bem imóvel, a propriedade fiduciária é direito próprio do credor, isto é, um direito real em coisa própria, em que o credor torna-se titular do sobre a coisa objeto da garantia.

Apesar da Súmula 308 do STJ tratar sobre hipoteca, o raciocínio deve ser utilizado para os casos de alienação fiduciária, haja vista que a inspiração para a edição da súmula foi a verificação de que a garantia conferida pela construtora é abusiva por retirar de si todos os riscos do empreendimento e os transferir para o consumidor, que fica em desvantagem.

Portanto, a alienação fiduciária firmada entre a construtora e a instituição financeira não tem eficácia perante o adquirente do imóvel.

Leonardo Barros Campos Ramos

Advogado – Especialista e Mestre em Direito Empresarial

10 Compart.
Compartilhar10
Compartilhar
Twittar